В последнее время очень сложно сберечь свои средства от инфляции. Ещё недавно достаточно было разместить деньги на депозит в банке под 8-10, а то и 12% годовых1... Однако сегодня это не работает2.
Доходность депозитов
Текущие ставки по депозитам в пределах показателей официальной инфляции (3,4%)3. В будущем возможно снижение ставки ЦБР и дальнейшее снижение ставок по депозитам. Это вынуждает искать другие способы вложения средств. Самым популярным из них является приобретение недвижимости. И если ранее доходная недвижимость могла находится в жилых массивах (хостелы, доходные дома), то с принятием ФЗ №59 (Федеральный закон от 15 апреля 2019 г. N 59-ФЗ) такие заведения с 01.10.2019г. должны быть выведены в нежилую недвижимость.
Новым объектом для инвестиций в этом плане сейчас выступает приобретение апартаментов с целью сдачи в наём.
Плюсы и минусы апартаментов
Можно отметить некоторые минусы апартаментов в сравнении с квартирой (отсутствие постоянной прописки, выше ставка налога, более высокие коммунальный платежи), которые нивелируются плюсами в цене и расположении объекта недвижимости (обычно апартаменты располагаются в престижных районах либо в бизнес-центрах и гостиничных комплексах с развитой инфраструктурой)4. К тому же, обычно апартаменты приобретаются для последующей сдачи в наём, и минусы вполне этим перекрываются.
Итак, апартаменты — это нежилой фонд и здесь нельзя получить постоянную прописку (для детей получить место в детском саду, школе, приписаться к поликлинике), но если апартаменты находятся в гостиничном комплексе, то можно получать (выдавать) временную прописку5. Налог на имущество в апартаментах составит 0,5% (может доходить до 2%), в отличие от 0,1% (может доходить до 0,3%) в жилом фонде. Эксплуатационные расходы обычно на 15-20% выше, но и цена апартаментов обычно ниже на 15-20%, что позволяет на протяжении многих лет не обращать внимание на превышение коммунальных платежей по сравнению с обычными квартирами.
Покупка апартаментов с целью сдачи в наём
Существует возможность передать апартаменты управляющей компании (обычно, компания-застройщик), что позволяет получать пассивный доход в размере до 16-19% годовых6.
Этот вариант можно рассмотреть на примере Апарт-отеля «Бродвей»7 на 3-й Хорошевской, 2 (г. Москва). Для создания доходного дома было выкуплено помещение в половину этажа, с последующим переоборудованием в 26 апартаментов площадью от 12 до 19 м2. Апартаменты полностью готовы для проживания, проведён ремонт, установлена мебель и техника. Хорошее расположение, недалеко метро, центр. Компания-застройщик является и управляющей компанией, предоставляющей услуги по сдаче апартаментов в наём. Таким образом, вы можете выкупить апартаменты (3,7 млн. руб) и получать пассивный доход в размере до 19% годовых. Всем остальным будет заниматься управляющая компания.
Арифметика доходов
При предполагаемой стоимости сдачи в аренду 2600 рублей в сутки, за месяц сумма составит 78000 рублей. Средний процент заселяемости составляет 75%, то есть месячный доход составит 78000*0,75=58500 рублей. Плюс около 5000 рублей дополнительных услуг. Таким образом, доход на апартамент составит 63500 рублей в месяц. Расходная часть составляет: 10900 рублей (услуги горничных, бытовая химия, реклама и т. д.) плюс 20% за услуги управляющей кампании. То есть, владелец апартаментов получит на руки доход в размере (63500-10900)*0,8=42080 рублей. В этом конкретном примере доход на инвестицию составит 13,6% годовых.
Интересные проекты
Из наиболее известных апартаментов, введённых в эксплуатацию, можно отметить апартаменты в комплексе Москва-Сити8 (каждая из башен, помимо офисов, содержит комплексы апартаментов — Око, Город столиц, Меркурий), также интересен проект ArtResidence9 (м. Белорусская), создающий впечатление совершенно европейского современного района проживания. Из строящихся комплексов бизнес-класса можно рассмотреть такие проекты, как «Янтарь»10 и «Сердце Столицы»11.
Итак, с учётом введения в действие ФЗ №59 (Федеральный закон от 15 апреля 2019 г. N 59-ФЗ), покупку апартаментов с целью сдачи в наём можно считать наиболее прибыльной консервативной инвестицией на данный момент.
------
1https://www.rbc.ru/money/24/12/2015/567ab6929a7947e134feec1f
2https://www.vedomosti.ru/personal_finance/articles/2020/02/02/822015-stavki-vkladov
3https://www.finanz.ru/novosti/lichnyye-finansy/cb-obnulyaet-vkladchikov-depozity-rossiyan-nachali-sgorat-v-inflyacii-1029545106
4https://www.youtube.com/watch?v=-rkLomClktI
5https://www.cian.ru/blogs-apartamenty-v-moskve-zhit-ili-investirovat-309831/
6https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2019/04/16/799233-investirovat-apartamenti
7https://www.youtube.com/watch?v=AGSdtvIpESw
8https://www.mcity.ru/page/apartments_prodaja?furnish%5B%5D=yes&furniture%5B%5D=yes&rooms%5B%5D=1&type=apartment&typeListing=rent
9https://art-apartments.ru/about.html
10https://youtu.be/OJCk1L9qOAI
11https://www.youtube.com/watch?v=sxHGYdGpbDM
