Поиск по этому блогу

среда, 13 января 2021 г.

Апартаменты обгоняют инфляцию

 


В последнее время очень сложно сберечь свои средства от инфляции. Ещё недавно достаточно было разместить деньги на депозит в банке под 8-10, а то и 12% годовых1... Однако сегодня это не работает2.



Доходность депозитов

Текущие ставки по депозитам в пределах показателей официальной инфляции (3,4%)3. В будущем возможно снижение ставки ЦБР и дальнейшее снижение ставок по депозитам. Это вынуждает искать другие способы вложения средств. Самым популярным из них является приобретение недвижимости. И если ранее доходная недвижимость могла находится в жилых массивах (хостелы, доходные дома), то с принятием ФЗ №59 (Федеральный закон от 15 апреля 2019 г. N 59-ФЗ) такие заведения с 01.10.2019г. должны быть выведены в нежилую недвижимость.

Новым объектом для инвестиций в этом плане сейчас выступает приобретение апартаментов с целью сдачи в наём.


Плюсы и минусы апартаментов

Можно отметить некоторые минусы апартаментов в сравнении с квартирой (отсутствие постоянной прописки, выше ставка налога, более высокие коммунальный платежи), которые нивелируются плюсами в цене и расположении объекта недвижимости (обычно апартаменты располагаются в престижных районах либо в бизнес-центрах и гостиничных комплексах с развитой инфраструктурой)4. К тому же, обычно апартаменты приобретаются для последующей сдачи в наём, и минусы вполне этим перекрываются.

Итак, апартаменты — это нежилой фонд и здесь нельзя получить постоянную прописку (для детей получить место в детском саду, школе, приписаться к поликлинике), но если апартаменты находятся в гостиничном комплексе, то можно получать (выдавать) временную прописку5. Налог на имущество в апартаментах составит 0,5% (может доходить до 2%), в отличие от 0,1% (может доходить до 0,3%) в жилом фонде. Эксплуатационные расходы обычно на 15-20% выше, но и цена апартаментов обычно ниже на 15-20%, что позволяет на протяжении многих лет не обращать внимание на превышение коммунальных платежей по сравнению с обычными квартирами.


Покупка апартаментов с целью сдачи в наём

Существует возможность передать апартаменты управляющей компании (обычно, компания-застройщик), что позволяет получать пассивный доход в размере до 16-19% годовых6.

Этот вариант можно рассмотреть на примере Апарт-отеля «Бродвей»7 на 3-й Хорошевской, 2 (г. Москва). Для создания доходного дома было выкуплено помещение в половину этажа, с последующим переоборудованием в 26 апартаментов площадью от 12 до 19 м2. Апартаменты полностью готовы для проживания, проведён ремонт, установлена мебель и техника. Хорошее расположение, недалеко метро, центр. Компания-застройщик является и управляющей компанией, предоставляющей услуги по сдаче апартаментов в наём. Таким образом, вы можете выкупить апартаменты (3,7 млн. руб) и получать пассивный доход в размере до 19% годовых. Всем остальным будет заниматься управляющая компания.


Арифметика доходов

При предполагаемой стоимости сдачи в аренду 2600 рублей в сутки, за месяц сумма составит 78000 рублей. Средний процент заселяемости составляет 75%, то есть месячный доход составит 78000*0,75=58500 рублей. Плюс около 5000 рублей дополнительных услуг. Таким образом, доход на апартамент составит 63500 рублей в месяц. Расходная часть составляет: 10900 рублей (услуги горничных, бытовая химия, реклама и т. д.) плюс 20% за услуги управляющей кампании. То есть, владелец апартаментов получит на руки доход в размере (63500-10900)*0,8=42080 рублей. В этом конкретном примере доход на инвестицию составит 13,6% годовых.


Интересные проекты

Из наиболее известных апартаментов, введённых в эксплуатацию, можно отметить апартаменты в комплексе Москва-Сити8 (каждая из башен, помимо офисов, содержит комплексы апартаментов — Око, Город столиц, Меркурий), также интересен проект ArtResidence9 (м. Белорусская), создающий впечатление совершенно европейского современного района проживания. Из строящихся комплексов бизнес-класса можно рассмотреть такие проекты, как «Янтарь»10 и «Сердце Столицы»11.


Итак, с учётом введения в действие ФЗ №59 (Федеральный закон от 15 апреля 2019 г. N 59-ФЗ), покупку апартаментов с целью сдачи в наём можно считать наиболее прибыльной консервативной инвестицией на данный момент.



------

1https://www.rbc.ru/money/24/12/2015/567ab6929a7947e134feec1f

2https://www.vedomosti.ru/personal_finance/articles/2020/02/02/822015-stavki-vkladov

3https://www.finanz.ru/novosti/lichnyye-finansy/cb-obnulyaet-vkladchikov-depozity-rossiyan-nachali-sgorat-v-inflyacii-1029545106

4https://www.youtube.com/watch?v=-rkLomClktI

5https://www.cian.ru/blogs-apartamenty-v-moskve-zhit-ili-investirovat-309831/

6https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2019/04/16/799233-investirovat-apartamenti

7https://www.youtube.com/watch?v=AGSdtvIpESw

8https://www.mcity.ru/page/apartments_prodaja?furnish%5B%5D=yes&furniture%5B%5D=yes&rooms%5B%5D=1&type=apartment&typeListing=rent

9https://art-apartments.ru/about.html

10https://youtu.be/OJCk1L9qOAI

11https://www.youtube.com/watch?v=sxHGYdGpbDM

четверг, 12 мая 2016 г.

суббота, 31 октября 2015 г.

Купим акции ОАО "Уральская кузница"


Купим акции ОАО "Уральская кузница".

Также купим акции любых российских предприятий, не банкротов.
Комиссионные посредникам.

e-mail: antanta.pio@gmail.com

vk - http://vk.com/popstock
site - http://antanta-pio.blogspot.ru

Купим акции ОАО Магнитогорский метизно-калибровочный завод «ММК-МЕТИЗ»


Купим акции ОАО Магнитогорский метизно-калибровочный завод «ММК-МЕТИЗ».

Также купим акции любых российских предприятий, не банкротов.
Комиссионные посредникам.

e-mail: antanta.pio@gmail.com

vk - http://vk.com/popstock
site - http://antanta-pio.blogspot.ru

Купим акции ОАО "Магнитогорский металлургический комбинат"


Купим акции ОАО "Магнитогорский металлургический комбинат"

Также купим акции любых российских предприятий, не банкротов.
Комиссионные посредникам.

e-mail: antanta.pio@gmail.com

vk - http://vk.com/popstock
site - http://antanta-pio.blogspot.ru